Generální finanční ředitelství z důvodu jednotného postupu při uplatňování § 56a odst. 3 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, vydává tuto informaci, která se týká nájmu nemovitých věcí podle ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH ve znění účinném ode dne 1. 1. 2021.

Zdanění nájmu nemovitých věcí od 1. 1. 2021

Připomeňme, že podle ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH účinného od 1. 1. 2021 se plátce sice i nadále může rozhodnout, že u nájmu nemovité věci jinému plátci pro uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň na výstupu, nicméně nově jsou stanoveny výjimky z této možnosti uplatnění daně na výstupu. Toto nové omezení možnosti zdaňovat nájem nemovité věci dopadá i na smluvní vztahy uzavřené před 1. 1. 2021.

Od 1. 1. 2021 tak není možné podrobit zdanění nájem:

1. a) stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
2. b) obytného prostoru,
3. c) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
4. d) stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
5. e) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,
6. f) práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.

Zde je nutné zdůraznit, že určení stavby pro trvalé bydlení vychází zejména z vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů; vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů; zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů; vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), ve znění pozdějších předpisů; zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.

Rovněž je nutné připomenout, že vymezení okruhu nemovitých věcí uvedených v ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH je prakticky totožné s vymezením nemovitých věcí uvedených v ustanovení § 48 ZDPH. Bude-li se tedy jednat např. o stavbu dle § 56a odst. 3 písm. a) ZDPH (o rodinný dům dle katastrálních předpisů), pak jeho nájem bude muset být osvobozen od daně, přičemž se u stavebních a montážních pracích, které budou provedeny na dokončené stavbě pro bydlení nebo stavbě pro sociální bydlení (na tomto rodinném domě dle katastrálních předpisů), uplatní první snížená sazba daně. Nelze tak aplikovat přístup, že by u stavebních a montážních pracích, které budou provedeny na dokončené stavbě pro bydlení nebo stavbě pro sociální bydlení (na rodinném domě dle katastrálních předpisů), byla aplikována první snížená sazba daně, přičemž by pro účely nájmu nemovité věci ve smyslu ustanovení § 56a ZDPH byla takováto stavba považována za jinou stavbu než za rodinný dům uvedený § 56a odst. 3 písm. a) ZDPH a její nájem by byl podroben zdanění.

Informace GFŘ k uplatňování DPH u nájmu nemovitých věcí od 1. 1. 2021 – plné znění